Логин:
Пароль:

Pеклама

Календарь

    2017.04.01 2017 Май 2017.06.01
    Пн Вт Ср Чт Пт Сб Вс
    1234567
    891011121314
    15161718192021
    22232425262728
    293031

    Весь архив за все существование информационного журнала!

Pеклама

Приложение для Android OS

    Читайте теперь новости, статьи нашего сайта на планшетах...

Время - деньги!


    Сегодня: 01 мая 2017 года
    День недели: Понедельник
    Квартал: (II) квартал
    Уровень: 

Курсы валют НБУ

  • RUB
    10
    3.4966
    -0.002Вниз
  • USD
    100
    1343.41
    +0.9109Вверх
  • RUB
    10
    3.4966
    -0.002Вниз
  • Подробнее...

Голосование архив »

    Какая главная проблема в развитии малого бизнеса?
  •  Какая главная проблема в развитии малого бизнеса?
  •  Законодательные ограничения
  •  Система налогообложения
  •  Недостаток профессиональных кадров
  •  Плохое знание рынка
  •  Конкуренция
  •  Бюрократическая волокита
  •  Низкая платежеспособность
  •  Проверки со стороны различных структур

Обсуждаем...

Цитата

    Известный бизнесмен Альфред Шпок очень любит путешествовать. Благодаря своему увлечению ему удалось собрать уникальную коллекцию домашних белых тапочек, вывезенных из самых дорогих отелей мира.
    Михаил Задорнов

Популярные статьи

Pеклама

Визитка:

    Веб-портал "Бизнес и Финансы" - это информационный журнал про бизнес!

    Будьте всегда в курсе событий.

    Контролируйте свои финансы: кредиты, депозиты, инвестиции...

    Удивляйтесь новинкам автомобильного бизнеса и недвижимости!

    Девиз нашего журнала: Осведомлен - значит вооружен!
    Если Вы не внутри дела,
    то Вы вне его!


    Наши контакты:
  • Украина, г. Киев,
    ул. Леси Украинки, 20
  • bizfinltd@yandex.ua
  • +380 73 1330001

Евроремонт с целью инвестиции: как, вложив деньги, увеличить стоимость жилья

01.03.2010 | Перейти в раздел "Инвестиции"

Нюансы инвестиций под названием "недорогая недвижимость"
Киев: Жилье от строителей + ремонт

Вариант очень простой: следует выяснить по Авизо или на сайтах агентств недвижимости – скажем Благовест, Планета Оболонь или любых аналогичных – разницу между квартирами «после строителей» в новостройках (в их описании обычно присутствуют слова «будівельне оформлення») и квартир с евроремонтом. После этого из полученной разницы следует вычесть стоимость евроремонта (из расчета 250 $/м2 за материалы и работу заказанной вами бригады) а также вычесть и 10% стоимости послеремонтной квартиры (эти деньги придется выложить за оформление двух сделок купли-продажи недвижимости маклерам и госорганам). Полученная цифра и будет возможной вашей прибылью, которую можно получить уже через месяц-два после инвестирования в квартиру.

При этом под инвестиционным евроремонтом мы понимаем более-менее приближенное к международному качеству жилья вложение материалов – начиная с профессионального тщательного выравнивания полов, потолков и стен и заканчивая высоким качеством и эстетикой сантехники и красивым и удобным расположением освещения. Упоминаем об этом потому, что отечественной реалией является и евроремонт в значении – косметическое покрытие всех заметных мест квартиры среднеценовыми материалами или вставка аналогичных элементов в низкоценовую инфраструктуру квартиры. Это, безусловно, хороший бюджетный вариант по сочетанию эстетика/затраты – но увы, он очень мало влияет на цену недвижимости, не более 5-10 тысяч долларов при затратах 2-3 тысячи, что делает невозможным использование такого ремонта в качестве инвестиции.

Для первоначального изучения лучше выбрать квартиры в домах трех-пятилетней давности (на данный момент 2005-2007 годов) – только в них одновременно можно найти и еще непроданное незаселенное жилье, и обжитые квартиры с хорошим ремонтом. Поскольку статья предназначена не для миллионеров, а для инвесторов со 100-200-ми тысячами долларов, для примера исследования мы взяли относительно дешевую троещинскую улицу Милославскую – а именно, ее новый «четный» квартал из шести утепленных домов как раз указанных годов постройки (Милославская, 2, 4, 6, 2а, 4а 6а – серия КТУ).

Агентства недвижимости предлагают квартиры в этих домах: трехкомнатные новые по цене от 110 тысяч; а с высококлассным евроремонтом аналогичное жилье «уходит» максимум за 175 тысяч (предлагается-то оно и за 190 тысяч, но за эту стартовую цену последнюю улицу города вряд ли кто возьмет). Ремонт почти 100 квадратных метров обойдется в 25 тысяч американских единиц, расходы на оформление второй сделки составят около 20 тысяч. Итого чистый инвестиционный выигрыш составит, в идеале, 175-110-25-20 = 20 000 долларов или 13% от вложенных 155 тысяч.

В случае одно и двухкомнатных квартир в тех же домах при сохранении нынешних цен на недвижимость такая инвестиция будет менее доходной (формула: 120-80-15-12 = 13 000 в случае двухкомнатной, 95-70-10-10 = 5 000 в случае однокомнатной). Однако в других районах результат «формулы» по раным типам квартир может оказаться и иным.

И разумеется, инвестиция в квартиру с ремонтом, как и без ремонта, становится выгоднее, если знать о грядущем в ближайшее время росте цен в данном районе в связи, например, с постройкой метрополитена или вообще о повышении цен во всем городе. Разумеется, аналогичный принцип можно приложить и к неновому жилью. Однако вероятность продажи «евроремонта» в новом доме по адекватной цене несколько выше, чем в доме 60-х-90-х годов – если только речь не идет о вложениях размером 150-200 тысяч долларов в близкие к центру или станциям метро районы.

Недострой + ремонт – есть ли смысл?

Казалось бы, гораздо больший выигрыш может ожидать того, кто профинансирует квартиру в строящемся доме, который заканчивается постройкой (что снижает риск «вечного недостроя», хотя и не устраняет его совсем, но зато заметно «снижает» цену квартир по сравнению с уже сданным домом).

Так, на той же дешевой пока Троещине на улице Цветаевой в почти законченном и уже частично сданном ряде «многосекционок» серии АППС-люкс в конце февраля можно купить однокомнатную квартиру от 62 тысяч долларов, трехкомнатную за 100 тысяч. Риск несдачи этого явно живого объекта в ближайший год-два, по наблюдениям автора, уже стремится к нулю. При этом после такой инвестиции и последующей вполне вероятной продаже «единички» с евроремонтом за 95 тысяч, а «трешки» за 180 тысяч, можно «наварить» 13 тысяч американских единиц в случае однокомнатного жилья и 35 тысяч в случае трехкомнатного.

Однако и без ремонта квартиры в уже сданных секциях этих домов стоят примерно на те же суммы дороже (однокомнатная 75 тысяч, трехкомнатная 135 тысяч). А ведь маклерские и налоговые выплаты при меньшей стоимости жилья вы платите меньшие. Вывод если инвестировать в «почти-дострой», то ремонт делать не обязательно. Разве что вы собираетесь до продажи некоторое время жилье сдавать. Впрочем, в приведенном троещинском варианте найти арендатора, согласного снимать евроремонтную квартиру за соответственную цену на улице Цветаевой, будет весьма непросто.

И наконец, если вы будете инвестировать в только начатую постройку, там прибыль возможна в два-три раза большая, чем вышеуказанные числа. Но там и сроки, даже если все пойдет по плану, немалые, и риски, особенно в кризис, для небогатых людей непомерно огромные...

Самая выгодная инвестиция: прогноз риэлтеров

Однако в условиях маловероятности повышения цен на квартиры в Киеве действительно выгодной инвестицией 100-200 тысяч долларов в недвижимость риэлтеры называют покупку и ремонт домов с участками за пределами города.

Прежде всего, речь идет о Крыме. В «провинциальных» приморских поселках (Кастрополь, Малореченское, Курортное и т.д.) в настоящее время можно приобрести и недостроенный коттедж от 100 000 долларов, и старый обычный частный дом от 30 000 с небольшими участками вокруг них. При этом, по мнению наблюдателей, после стабилизации политической ситуации в Украине и некоторого замедления кризисной «кривой» в России и Украине вернется массовый спрос на крымскую прибрежную землю, что вызовет обратный рост ранее падавших крымских цен.

Ориентировочно, такой глобальной рост – и в отношении самой земли, и в отношении готовых дачных комплексов – с лета 2010 до 2012 года составит 30-50%. При этом случае проведения хорошего ремонта – возможно надстройки и расширения, и превращения обычного частного дома в некое подобие коттеджа на 5-6 и более отдыхающих – можно быть уверенным в возможности продажи этого же комплекса через пару лет на 70-80% дороже цены его покупки.

Таким образом, приобретя в приморском поселке старый дом и 10 соток за 100 тысяч близ моря, сделав там за 30 тысяч долларов ремонт и потратив за несколько лет тысяч пять на поддержание дома в надлежащем состоянии, вполне вероятно сбыть весь комплекс через пару лет за 180 тысяч, а то и дороже – покупатели в лице крымчан, занимающихся рекреационнным бизнесом, обычно быстро находятся. Попутно в эти же годы можно и нужно сдавать дом отдыхающим, получая при этом дополнительный доход при плате 10-15 долларов в день – 4-5 тысяч долларов в сезон (каковых денег с избытком хватит и на текущий ремонт, и на выплаты местному жителю, которого вы наймете посматривать за объектом в несезон). И, возможно, продавать недвижимость вам вообще не захочется. В конце концов, в собственном доме близ моря можно хоть иногда отдыхать и самому – а это ведь не только несомненное удовольствие, но и экономия финансов.

Аналогично ожидается повышение (возвращение) цен и на участки (коттеджи, дачи) вокруг Киева. Однако тут повышение стоимости прогнозируют на уровне максимум 15-20%, то есть в случае хорошо отремонтированной дачи или еврокоттеджа при вложении в покупку неремонтированного или недостроенного жилья с участком и его последующий ремонт 120 тысяч можно ожидать продажи этого комплекса за 150 тысяч, но вряд ли больше. Да и рынок аренды дач под Киевом весьма неразвит, то есть получить доход от этого маловероятно, а вопрос охраны (и расходов на нее) такого комплекса почти везде (кроме хорошо охраняемых садовых товариществ) стоит довольно остро.

Источник:  Инвестиции


Распечатать...

 На начало статьи
Оставьте комментарий: 500

Security code
Код: 

Реклама


Другие новости раздела:

Последние новости раздела:

Кабмин расширил список приватизации на 320 объектов

Кабмин расширил список приватизации на 320 объектов

Кабинет министров Украины поддержал внесение изменений в правительственное постановление №271 о списке приватизируемых объектов, согласно которым данный перечень увеличивается на 320 объектов. Соответствующее решение было принято на заседании правительства в среду, 31 августа.“Предлагается включить еще 320 объектов“, - сказал глава Фонда госимущества Игорь Билоус, презентуя документ.По его словам, данные 320 объектов включают: 138 объектов, подчиненных Фонду госимущества, 63...
Подробнее...
Порошенко сделал заявление о е-декларировании

Порошенко сделал заявление о е-декларировании

Откладывание и перенос запуска системы электронного декларирования, несмотря на имеющиеся проблемы, недопустимы. Об этом в видеообращении ко “всем, от кого зависит своевременный старт“ системы, обратился президент Петр Порошенко. Видео было опубликовано на официальной странице главы государства в Facebook.“Электронное декларирование всех активов стартует с 15 августа. Еще раз подчеркиваю: все должны вывернуть свои карманы перед обществом с 15 августа - др...
Подробнее...
Стало известно, сколько потерял Укрлендфарминг в 2015 году

Стало известно, сколько потерял Укрлендфарминг в 2015 году

Валовая прибыль крупнейшего агрохолдинга Украины Укрлендфарминг Олега Бахматюка  в 2015 году снизилась на 43,7% по сравнению с показателем 2014 года, составив $286 млн. Об этом говорится в финансовом отчете компании.Выручка холдинга сократилась на 39,47% до $937,515 млн. В частности, выручка от продажи готовых товаров сократилась, а от предоставления услуг - возросла более чем вдвое, однако в общем объеме доля выручки от сервисных операций невелика. Компания п...
Подробнее...
Фонд госимущества заблокировал смену формы собственности еще ряда компаний ДТЭК

Фонд госимущества заблокировал смену формы собственности еще ряда компаний ДТЭК

Фонд государственного имущества Украины заблокировал решение собрания акционеров компаний ПАО Киевэнерго, ПАО ДТЭК Крымэнерго и ПАО ДТЭК Донецкоблэнерго об изменении формы собственности с публичного акционерного общества на частное акционерное общество, сообщает пресс-служба фонда.“25 апреля 2016 в Киеве состоялось общее собрание акционеров ПАО Киевэнерго и ПАО ДТЭК Крымэнерго, во время которых, среди прочего, акционеры должны были рассмотреть вопрос об изменении типа общест...
Подробнее...
Газовый трейдер Мартыненко продолжает осваивать импорт

Газовый трейдер Мартыненко продолжает осваивать импорт

Скандальная австрийская компания Antra GMBH, которую связывают с экс-депутатом Николаем Мартыненко, в феврале поставила в Украину около 3 млн кубометров природного газа. Покупателями ресурса выступили две компании. Первая - ООО Энерджи Трейд Групп, которая является регулярным победителем тендеров государственных Объединенной горно-химической компании (ОГХК) и Восточного горно-обогатительного завода. Кураторство над этими предприятиями также приписывали Мартыненко. Энерд...
Подробнее...
Турция готова на зону свободной торговли с Украиной

Турция готова на зону свободной торговли с Украиной

Турция готова подписать с Украиной соглашение о зоне свободной торговли, но не хочет включать в него раздел по сельскому хозяйству. Об этом сообщил посол Турции в Украине Йонет Тезель в ходе публичных дебатов “Украина - Турция: новый Черноморский союз?“.“Мы готовы подписать это соглашение, но мы не хотим включать туда сельскохозяйственный раздел“, - сказал посол.Он отметил, что Турция провела переговоры относительно заключения 32 соглашений о зоне свободной торговли с другим...
Подробнее...
Что будет с ценами на топливо после эмбарго на российские нефтепродукты

Что будет с ценами на топливо после эмбарго на российские нефтепродукты

Кабинет министров на внеочередном заседании 8 апреля может дополнить перечень санкционных российских товаров еще несколькими позициями. В среду премьер-министр Арсений Яценюк предложил запретить ввоз в Украину нефтепродуктов из России, поручив подготовить соответствующие предложения Министерству экономического развития и торговли.“Мы ввели ряд санкций против РФ, но один из ключевых элементов - закупка нефтепродуктов - почему-то не попал в санкционный...
Подробнее...
Лисичанский НПЗ с 1 июля частично возобновит производство

Лисичанский НПЗ с 1 июля частично возобновит производство

ЧАО Лисичанская нефтяная инвестиционная компания (ЛИНИК, Лисичанский нефтеперерабатывающий завод, Луганская обл.) с 1 июля текущего года планирует запустить производство полипропилена. Об этом свидетельствует объявление о закупке услуг охраны продукции при ее транспортировке, которе размещено на сайте НК Роснефть. Отмечается, что техзадание предполагает оказание услуг по охране железнодорожных цистерн. Общий объем продукции для этой закупки составляет 35 тыс т поли...
Подробнее...
Кредиторы готовы выделить Мрии $50 млн на пополнение оборота

Кредиторы готовы выделить Мрии $50 млн на пополнение оборота

Компания Мрия Агрохолдинг получила предложение от консорциума текущих бондхолдеров и международных инвесторов об открытии новой кредитной линии на сумму $50 млн. Новый рабочий капитал позволит завершить весеннюю посевную и провести уборочную кампании. Существенным условием получения кредита является принятие большинством кредиторов соглашения о реструктуризации Мрии. Компания сейчас находится в процессе переговоров с Координационными комитетами кредиторов и бондхолдеров ...
Подробнее...
Украина открыла восемь новых рынков для экспорта продукции АПК

Украина открыла восемь новых рынков для экспорта продукции АПК

В 2015 году для украинских производителей аграрной продукции открылись восемь новых направлений экспорта. Об этом на ежегодном форуме Агробизнес Украины сообщила замминистра аграрной политики и продовольствия по вопросам европейской интеграции Владислава Рутицкая. По словам замминистра, в прошлом году открыто восемь новых направлений экспорта. "В частности, в Молдову поставляют мясо птицы и мясопродукты три предприятия, с Казахстаном работают 11 поставщиков, с Азербайджа...
Подробнее...
Главный иранский авиаперевозчик совершил первый полет в Украину

Главный иранский авиаперевозчик совершил первый полет в Украину

В воскресенье, 20 марта, крупнейшая иранская авиакомпания Mahan Air совершила первый рейс из Тегерана в Киев.Самолеты Mahan Air будут летать из аэропорта Имам Хомейни в Борисполь трижды в неделю. Рейсы будут выполняться в партнерстве с украинским авиаперевозчиком UM Air по соглашению код-шернига. Стоимость перелета составит от $220 до $350.27 марта компании запустят совместные рейсы в Дубаи (ОАЭ), Бангкок (Таиланд), Дели (Индия), Куала-Лумпур (Малайзия), Пекин, Шанхай и Гуан...
Подробнее...
Список неподлежащих приватизации госкомпаний могут сократить

Список неподлежащих приватизации госкомпаний могут сократить

Министерство экономического развития и торговли Украины подготовило законопроект о сокращении списка не подлежащих приватизации государственных компаний в 2 раза - до около 850 компаний. Об этом на внеочередном заседании правительства в пятницу сказала заместитель министра экономического развития и торговли Юлия Ковалив. "На прошлой неделе Минэкономразвития подготовило законопроект, на 50% сокращающий список объектов госсобственности, которые не подлежат приватиза...
Подробнее...
Украина - крупнейший экспортер кукурузы в Китай

Украина - крупнейший экспортер кукурузы в Китай

Украина стала крупнейшим экспортером кукурузы в Китай по итогам июля-декабря 2015-2016 маркетинговых годов. Об этом сказал министр аграрной политики и продовольствия Алексей Павленко, сообщает пресс-служба министерства. "Украина потеснила даже США. В частности, нам удалось экспортировать 3,85 млн тонн этой культуры, что составляет 81% от общего объема ее экспорта. Кроме того, недавно Китай законтрактовал около 1,2 млн тонн кукурузы с поставками в первом кварта...
Подробнее...
Турция выделит Украине $10 млн на гуманитарные проекты

Турция выделит Украине $10 млн на гуманитарные проекты

Турция планирует выделить 10 млн долларов для гуманитарных проектов в Украине. Об этом заявил Президент Турции Реджеп Тайип Эрдоган по итогам переговоров с Президентом Украины Петром Порошенко.Читай также: Украина и Турция наладят поставки каспийского газа в Европу "Мы наконец выполним наше обещание выделить 10 млн долларов на гуманитарные проекты", - заявил он.В свою очередь, Порошенко отметил, что Турция предоставляет Украине помощь в обустройстве временных переселе...
Подробнее...