Логин:
Пароль:

Pеклама

Календарь

    2017.12.01 2018 Январь 2018.02.01
    Пн Вт Ср Чт Пт Сб Вс
    1234567
    891011121314
    15161718192021
    22232425262728
    293031

    Весь архив за все существование информационного журнала!

Pеклама

ПК "Конкурент" полезный продукт

    Создать эффективную систему автоматизации розничной торговли современного супермаркета...

Время - деньги!


    Сегодня: 22 января 2018 года
    День недели: Понедельник
    Квартал: (I) квартал
    Уровень: 

Курсы валют НБУ

  • RUB
    10
    3.4966
    -0.002Вниз
  • USD
    100
    1343.41
    +0.9109Вверх
  • RUB
    10
    3.4966
    -0.002Вниз
  • Подробнее...

Голосование архив »

    Какая главная проблема в развитии малого бизнеса?
  •  Какая главная проблема в развитии малого бизнеса?
  •  Законодательные ограничения
  •  Система налогообложения
  •  Недостаток профессиональных кадров
  •  Плохое знание рынка
  •  Конкуренция
  •  Бюрократическая волокита
  •  Низкая платежеспособность
  •  Проверки со стороны различных структур

Обсуждаем...

Цитата

    Думай, прежде чем вкладывать деньги, и не забывай думать, когда уже вложил их.
    Ф. Дойл

Популярные статьи

Pеклама

Визитка:

    Веб-портал "Бизнес и Финансы" - это информационный журнал про бизнес!

    Будьте всегда в курсе событий.

    Контролируйте свои финансы: кредиты, депозиты, инвестиции...

    Удивляйтесь новинкам автомобильного бизнеса и недвижимости!

    Девиз нашего журнала: Осведомлен - значит вооружен!
    Если Вы не внутри дела,
    то Вы вне его!


    Наши контакты:
  • Украина, г. Киев,
    ул. Леси Украинки, 20
  • bizfinltd@yandex.ua
  • +380 73 1330001

Как покупателю квартиры не попасть в ловушку

16.02.2011 | Перейти в раздел "Недвижимость"


Через фонды финансирования строительства сейчас квартиру лучше не покупать, а если уже встряли в долгострой, придется ждать или идти в суд.
Как покупателю квартиры не попасть в ловушку

Кого защищает закон и как

Нынешняя публикация посвящена проблемам тех инвесторов, которые покупают жилье на первичном рынке через так называемые фонды финансирования строительства (ФФС). Напомним, ФФС – это финансовая или общественная организация, которая распоряжается деньгами людей, желающих купить квартиру на «первичке». Привлеченные средства от населения эта компания через кассу банка передает застройщику, а взамен выдает людям специальные сертификаты, которые после окончания строительства можно обменять на квадратные метры в построенном доме. В идеале ФФС должен следить за тем, куда идут деньги и используются ли они застройщиком по назначению.

Вообще-то деятельность ФФС контролируется НБУ и Госфинуслуг. Тем не менее, на практике зачастую ФФС являются аффилированными структурами строительных компаний, и поэтому с приходом кризиса на отечественный строительный рынок, как оказалось, начали затягивать с исполнением обязательств. Ответственность ФФС перед вкладчиками, как показала практика, практически приравнялась к нулю – крайняя в этой ситуации будет строительная компания. А у нее, как отмечают юристы, деньги отсудить будет очень сложно. В лучшем случае вкладчики могут рассчитывать на реализацию уже построенного жилья и на распределение средств между участниками ФФС. Дело в том, что в договорах есть множество механизмов по неисполнению ФФС и застройщиками обязательств перед покупателями. А механизмы защиты интересов последних – минимальны или вообще отсутствуют. Это отчасти произошло из-за того, что некоторые ФФС уже после подписания договоров с инвесторами задним числом вносили коррективы в договора и минимизировали свою ответственность перед гражданами.

Чтобы избежать появления новых «Элита-центров» Верховная Рада Украины еще летом минувшего года приняла изменения к Закону Украины №978-IV от 19.06.2003 г., защищающие людей от возможных недобросовестных действий фондов финансирования строительства. Там уже прописаны некоторые механизмы, которые все-таки дают луч надежды инвесторам либо вернуть свои деньги, либо заставить застройщика выполнить свои обязательства.

Как ранее отмечала директор ООО «Финансовая компания «Приминвест» Алла Бородавка, в этом законе наиболее защищены интересы именно инвесторов. «По максимуму прописаны условия, которые благоприятны для инвестора. Если доходит до каких-то судебных споров с застройщиком, финансовое учреждение должно выступать на стороне инвестора, и этим все сказано», – утверждает Бородавка.

Однако, если ранее, чтобы выйти из ФФС и получить свои деньги, необходимо было подать заявление о выходе, а управляющие обязаны были вернуть людям деньги в течении 30 дней, то теперь инвесторам, чтобы вернуть средства, необходимо ждать продажи открепленного объекта недвижимости или введения его в эксплуатацию.

Что делать инвесторам ФФС, если строительство затягивается

По словам юристов компании «Москаленко и партнеры», если застройщик во время строительства меняет технические параметры дома, если цена квадратного метра растет слишком быстро, а люди, которые платят в рассрочку, терпят убытки или если, например, сроки сдачи в эксплуатацию жилья затягиваются более чем на один месяц, ФФС должен заставлять застройщика исполнять все обязательства, в том числе и через обращение в суд. Если же ФФС сам затягивает время, инвесторы могут, как расторгнуть договор и потребовать свои средства назад, так и сами обращаться с исковыми заявлениями в суды. При этом одним из доказательств правоты людей будет являться факт оплаты через кассу банка платежей за жилье.

Тем не менее, скандальный антикризисный Закон Украины № 800 запретил инвесторам разрывать инвестиционные договора с застройщиками до января 2012 года. Таким образом, если застройщик не строит дом, повлиять на него ни у банка, ни у ФФС, ни у рядового гражданина нет никаких возможностей, акцентируют внимание юристы на прорехах в действующем законодательстве. В этом случае единственный способ выйти из ФФС – потребовать расторжения договора с ФФС в судебном порядке из-за нарушения последним своих обязательств перед людьми. В упомянутых выше законах нет запрета на расторжение в судебном порядке, отмечают правозащитники.

С другой стороны, как оказывается на практике, не все ФФС безнадежны для граждан. Некоторая их часть, работающих в Киеве, старается выполнять обязательства перед людьми, даже затягивая сроки сдачи жилья в эксплуатацию. В таком случае юристы советуют не торопиться с исками и давлением на ФФС, а ждать завершения строительства. Так, например, строительство на объекте Осокорки, 2 (на его стройплощадке 11) ведется с переменным успехом. Строительство началось еще в 2009 году. В монолитно-каркасном доме по состоянию на 01.01.2011 г. должен был быть построен 20 этаж, а строительная компания смогла «осилить» только 14. При этом дата сдачи объекта в эксплуатацию в проектной документации застройщика – 31.12.2011 г. ФФС создан по программе «Укргорстрой-1». Банк-управитель ФФС – «Аркада». По словам одного из инвесторов строительства Сергея, высказанные им на одном из форумов, отставание от графика составляет 2 месяца. Однако, это не тот срок, из-за которого стоит бить тревогу, отмечают юристы. У инвестора kay удалось получить по этому поводу информацию в «Аркаде». Вот, что ему сообщили банкиры: «Главная причина медленного строительства дома – это низкие продажи квартир (большие площади квартир, соответственно высокая цена при наличии по соседству экономически привлекательных объектов, однако совсем не более качественных). «Аркада» выступил с предложением к генподрядчикам изменить проект здания и переформатировать большие квартиры в 1-но и 2-х комнатные. Подрядчик не поддержал это предложение, а предложил достроить дом за собственные средства и самостоятельно продавать квартиры. «Аркада» дал им время до конца января, если не будет существенных сдвигов в строительстве, то будет ставиться вопрос о замене генподрядчика». Тем не менее, строительство по состоянию на 6.02.2011 г. на объекте велось. А большинство инвесторов, исправно перечисляющих средства на счет банка уверены, что дом будет достроен и им удастся избежать судебной тяганины и ловушек по типу скандально известной «Элита-центр».

В случае же, если застройщик объявит себя банкротом, инвесторы имеют полное право на расторжение договора и возвращение своих вложений через суд, отмечают юристы.

Вообще же, как отметила на недавней интернет-конференции адвокат юрфирмы «Василь Кисиль и партнеры» Наталия Доценко-Белоус, инвестирование в жилье через ФФС является крайне рискованным. «Шестилетняя практика использования данного механизма подтвердила опасения, что данный механизм на законодательном уровне содержит признаки финансовой пирамиды. Кризис неожиданно раскрыл для участников ФФС основные риски, неотъемлемо присущие механизму, а именно: (а) риск введения в банки временных администраций и последующего их банкротства с утратой застройщиками прав на средства оперативного резерва; (б) риск неплатежеспособности застройщика и последующего его банкротства при полном отсутствии у доверителей прав вступить кредиторами в дело о банкротстве; (в) невозможности приостановить или досрочно прекратить действие механизма даже в условия, когда строительный проект не имеет «признаков жизнеспособности» и т.д.», – отметила г-жа Доценко-Белоус.

Поэтому, тем гражданам, которые только задумали покупать жилье на первичном рынке через ФФС, лучше подождать, пока страна и ее строительный рынок не разгребут последствия финансово-экономического кризиса и не улучшится законодательная база в этой сфере.

Для тех же граждан, которые уже начали инвестировать в ФФС, эксперты рекомендуют либо ждать завершения строительства, хоть и с заметными задержками, либо обращаться в суды о расторжении договоров.

Автор: Дмитрий Дубинс

Источник:  bagnet.org


Распечатать...

 На начало статьи
Оставьте комментарий: 500

Security code
Код: 

Реклама


Другие новости раздела:

Последние новости раздела:

Каким требованиям должны соответствовать квартиры посуточной аренды

Каким требованиям должны соответствовать квартиры посуточной аренды

По словам риэлторов, в 2017 году на киевском рынке краткосрочной арендной недвижимости еще недостаточно выработаны критерии классификации, с помощью которых можно отнести квартиру к тому или иному классу. Самым весомым фактором остается цена и расположение объекта. На основании наиболее часто повторяющих требований, квартиры, которые предлагаются в аренду, можно отнести к следующим классам: эконом, стандарт.Квартиры эконом-классаТакое жилье может быть расположено в...
Подробнее...
В Раде хотят вернуть старые правила регистрации недвижимости

В Раде хотят вернуть старые правила регистрации недвижимости

Украинцев обещают оградить от рейдеров, которые в последнее время массово переписывают на подставных лиц недвижимость, лишая граждан квартир и земельных участков. Об этом идет речь законопроекте №6282, который появился в Верховной Раде. Его автор, народный депутат Дмитрий Линько (Радикальная партия) предлагает отменить разрешение регистрировать недвижимое имущество по всей Украине, обязав проводить регистрацию только по месту нахождения объекта.Поскольку регистрато...
Подробнее...
Строительная отрасль Украины увеличила темпы роста

Строительная отрасль Украины увеличила темпы роста

В январе-феврале 2017 года предприятия Украины выполнили строительные работы на сумму 8,4 млрд грн. Такие данные приводит Государственная служба статистики Украины.Таим образом, индекс строительной продукции в январе-феврале 2017 г по сравнению с январем-февралем 2016 г составил 121%, в т. ч. индекс строительства зданий - 123,9%, инженерных сооружений - 117,6%.Сообщается, что новое строительство, реконструкция и техническое переоснащение составили 83,5% от общего объема выпо...
Подробнее...
В Украине стабилизировался рынок недвижимости

В Украине стабилизировался рынок недвижимости

К концу зимы - началу весны, как правило, просыпается и рынок недвижимости. Приходит так называемый высокий сезон, который обычно длится до Пасхи и майских праздников. В этом году он имеет свои особенности, связанные с ростом минимальной зарплаты, налогами, повышением коммунальных платежей, состоянием жилого фонда, построенного до 2000 года и т.д.О них нам рассказали председатель Львовского отделения Ассоциации специалистов по недвижимости Украины Андрей Борисов, аналитик ко...
Подробнее...
Рада улучшила условия поддержки доступного жилья

Рада улучшила условия поддержки доступного жилья

Рада увеличила с 3 до 7% ставку финансирования по кредитам на строительство или покупку доступного жилья. 3а изменения в статью 4 закона о недопущении влияния мирового финансового кризиса на развитие строительной отрасли и жилищного строительства N4550 в целом проголосовали 265 депутатов.Такое увеличение предусмотрено в тех случаях, когда кредиты выдаются за счет бюджетных средств финансовым учреждением, которое выполняет государственную целевую программу.Законопроект предус...
Подробнее...
В Киеве прогнозируют увеличение стоимости аренды жилья

В Киеве прогнозируют увеличение стоимости аренды жилья

Эксперты прогнозируют рост цен на аренду квартир в Киеве минимум на 20%. Это должно произойти после окончания отопительного сезона.Уже сегодня найти однокомнатную квартиру за 4 тысячи гривен в месяц почти невозможно, говорят риэлторы. “Сейчас те, кто будет сдавать квартиры, поднимут на 500-1000 гривен, то есть они компенсируют за отопление“, - пояснил один из специалистов рынка.Помимо этого, спрос на жилье увеличится из-за Евровидения, которое состоится уже этой весной ...
Подробнее...
Рынок недвижимости в Украине вышел из крутого пике

Рынок недвижимости в Украине вышел из крутого пике

Положительная динамика наблюдалась в большинстве регионов страны. Однако, о полном выздоровлении рынка говорить рано. По сравнению с докризисными временами спрос минимальный, особенно на вторичном рынке, сообщает Канал 24.“По всем рынках была легкая стагнация. Цены на первичном и на вторичном рынке, а также на рынке земли снизились до 10%. На вторичном рынке, если честно, можно найти много различных вариантов. Начиная от 500 долларов - это за “хрущевку“, а до тысячи долларов...
Подробнее...
Украинцев обманывают с недвижимостью на квадратных метрах

Украинцев обманывают с недвижимостью на квадратных метрах

Застройщики все чаще вносят в договоры с покупателями квартир дополнительные пункты, согласно которым последние обязаны доплачивать деньги помимо тех, что уже внесли за жилье.Как рассказал аналитик консалтинговой компании Сергей Костецкий самой распространенной схемой является откровенно вымогательство денег за лишние квадратные метры. Скажем, покупатель платит на этапе подписания договора за 80 кв м, а когда жилье уже готово, то ему намеряют на 5-10 квадратов больше и прося...
Подробнее...
Как защитить свои средства при покупке квартиры в новостройке

Как защитить свои средства при покупке квартиры в новостройке

Покупка жилья в новостройке, особенно на этапе начала строительства, не просто рискованная - опасна для рядовых украинцев. И проблема не только в сложной экономической ситуации в стране, из-за которой застройщик может банально обанкротиться, а и в обилии схем приобретения жилья, предлагаемых строителями.Ни один из существующих вариантов оформления покупки квартиры - через фонды финансирования строительства и сертификаты фондов операций с недвижимостью, инвестиционные договор...
Подробнее...
На рынке недвижимости возникли новые схемы продажи жилья

На рынке недвижимости возникли новые схемы продажи жилья

Когда-то на рынке недвижимости была модная схема: люди покупали квартиры на первом этаже, чтобы сдать (или продать) их под магазин, нотариальную контору, салон красоты и т. д. В жилой квартире открывать магазин запрещено, поэтому купленные таким образом квартиры из жилого фонда переводили в нежилой. Сейчас же стало заметно и встречное движениея.“Если раньше были обращения только по передаче из жилого в нежилой, то теперь примерно столько же хотят перевести обратно“, говорит ...
Подробнее...
В строительной сфере обнаружили коррупцию на миллионы долларов

В строительной сфере обнаружили коррупцию на миллионы долларов

Министерство экономического развития и торговли считает, что урегулирование законодательства в части бессрочности строительных лицензий устранит коррупционную составляющую в этой сфере и принесет бюджету дополнительно $30 млн. Об этом заявил заместитель министра экономического развития и торговли Максим Нефедов.“Необходимо урегулировать законодательство о бессрочности строительных лицензий. Мы благодарим Министерство регионального развития, которое разместило разъяснение на ...
Подробнее...
Мошенники лишают украинцев квартир через интернет

Мошенники лишают украинцев квартир через интернет

В Украине участились случаи мошенничества с реестрами недвижимости. Аферисты “избавляют“ недвижимость от залогов и арестов, присваивают себе фирмы и целые торговые сети. Эксперты утверждают, что, помимо мошенников, вина за эти аферы лежит на нотариусах и украинском законодательстве. Мошенники атакуютСейчас в украинских судах разбирают десятки дел, где идет речь о манипуляциях с реестрами. Самый громкий случай произошел в июле прошлого года, когда неизвестные перевели на...
Подробнее...
В Украине увеличилось количество сделок на рынке недвижимости

В Украине увеличилось количество сделок на рынке недвижимости

Нотариусы Украины в 2016 году заверили почти 258,7 тысяч договоров купли-продажи квартир и жилых домов, что почти на 20% превысило показатели 2015 года.При этом в Киеве объем сделок купли-продажи жилья в прошлом году также вырос на 20% по сравнению с 2015 годом - до 36,690 тысяч сделок.“Согласно Отчету государственных и частных нотариусов: в 2016 году нотариусами Украины было удостоверено 258 738 договоров купли-продажи недвижимого имущества, нотариусами города Киева удостов...
Подробнее...
Джипы и дома в Грузии - что нового в декларациях украинских политиков

Джипы и дома в Грузии - что нового в декларациях украинских политиков

С 1 января 2017 года в Украине началась кампания декларирования доходов, и многие политики уже “обновили“ свои декларации. Издание изучило документы, поданные некоторыми депутатами. Так, журналисты узнали, что Арсен Аваков обновил свою декларацию данными о двух “операционных туркомпаниях“, которых не было в 2015 году, - по 100% каждой из них принадлежит компании Avitalia s.r.l. главы МВД.Самую большую покупку - из наличности, задекларированной за 2015 год, - показа...
Подробнее...