Логин:
Пароль:

Pеклама

Календарь

    2017.11.01 2017 Декабрь 2018.01.01
    Пн Вт Ср Чт Пт Сб Вс
    123
    45678910
    11121314151617
    18192021222324
    25262728293031

    Весь архив за все существование информационного журнала!

Pеклама

Приложение для Android OS

    Читайте теперь новости, статьи нашего сайта на планшетах...

Время - деньги!


    Сегодня: 16 декабря 2017 года
    День недели: Суббота
    Квартал: (IV) квартал
    Уровень: 

Курсы валют НБУ

  • RUB
    10
    3.4966
    -0.002Вниз
  • USD
    100
    1343.41
    +0.9109Вверх
  • RUB
    10
    3.4966
    -0.002Вниз
  • Подробнее...

Голосование архив »

    Какая главная проблема в развитии малого бизнеса?
  •  Какая главная проблема в развитии малого бизнеса?
  •  Законодательные ограничения
  •  Система налогообложения
  •  Недостаток профессиональных кадров
  •  Плохое знание рынка
  •  Конкуренция
  •  Бюрократическая волокита
  •  Низкая платежеспособность
  •  Проверки со стороны различных структур

Обсуждаем...

Цитата

    Биржа предлагает значительно больше возможностей потерять деньги, чем их заработать.
    В. Швебель

Популярные статьи

Pеклама

Визитка:

    Веб-портал "Бизнес и Финансы" - это информационный журнал про бизнес!

    Будьте всегда в курсе событий.

    Контролируйте свои финансы: кредиты, депозиты, инвестиции...

    Удивляйтесь новинкам автомобильного бизнеса и недвижимости!

    Девиз нашего журнала: Осведомлен - значит вооружен!
    Если Вы не внутри дела,
    то Вы вне его!


    Наши контакты:
  • Украина, г. Киев,
    ул. Леси Украинки, 20
  • bizfinltd@yandex.ua
  • +380 73 1330001
Как защитить свои средства при покупке квартиры в новостройке

Как защитить свои средства при покупке квартиры в новостройке

15.03.2017 | Перейти в раздел "Недвижимость"

Покупка жилья в новостройке, особенно на этапе начала строительства, не просто рискованная - опасна для рядовых украинцев. И проблема не только в сложной экономической ситуации в стране, из-за которой застройщик может банально обанкротиться, а и в обилии схем приобретения жилья, предлагаемых строителями.

Ни один из существующих вариантов оформления покупки квартиры - через фонды финансирования строительства и сертификаты фондов операций с недвижимостью, инвестиционные договора и договора купли-продажи имущественных прав, целевые строительные облигации и пр. - не гарантирует 100% сохранность инвестиций украинцев, отметили юристы.

Тем не менее они выделили три формы инвестирования, наиболее выгодные для покупателей.

Фонд финансирования строительства

Наиболее надежное вложение в стройку для людей - через фонды финансирования строительства.

Главным контролером таких инвестиций выступает государство в лице Нацкомфинуслуг, которое, согласно законодательству, осуществляет надзор за управляющими ФФС.

“Из-за контроля и зарегулированности, застройщики стараются меньше работать по таким договорам. Но для покупателя форма ФФС - самый надежный вариант“, отметил управляющий партнер адвокатского объединения “Suprema Lex“, адвокат Виктор Мороз.

Если покупателю повезет, и он найдет компанию, которая работает через ФФС, то помимо гарантий госконтроля, человек сможет сам получать информацию о целевом использовании своих средств и контролировать их.

При схеме ФФС за покупателем закрепляется конкретная квартира, а не, например, права требования. Так что риски двойной перепродажи квартиры в этом случае минимальны, ведь объект передается в ипотеку управителю.

Покупатель также может подстраховаться: предусмотреть варианты отказа от участия в ФФС и вернуть вложенные средства. По законодательству, предусмотрено создание специального фонда на случай банкротства застройщика.

“Можно привлечь нового инвестора или, например, достроить объект за счет покупателей. Так что фонды финансирования строительства являются едва ли не единственной законной формой инвестиций в жилую недвижимость“, - уточнил Виктор Мороз.

К достоинствам ФФС юристы относят и право покупателей заменить управляющего фондом в случае нарушениями им законодательства. Сам управляющий в свою очередь, может менять застройщика, если недоволен качеством его работы.

Но есть и минусы. При схеме ФФС покупателю зачастую сложно разобраться во взаимосвязях между всеми участниками схемы и понять, куда обращаться в случае форс-мажора.

Так, может оказаться, что управляющий ФФС и застройщик - связанные структуры. В этом случае, человек рискует потерять вложенные средства.

“На практике часто оказывается, что компания-управитель, которая как гарант прав инвесторов обязана контролировать строительство, и при нарушениях менять застройщика, связана с ним и играет на его стороне“, - предупредил партнер юридической фирмы Pravovest Денис Шкиптан.

Целевые строительные облигации

Государственный контроль есть и при покупке новостройки через инвестирование в целевые облигации. Они регистрируются Нацкомиссией по ценным бумагам и фондовому рынку, которая обязана тщательно проверить застройщика и эмитента облигаций.

“Контроль со стороны комиссии, необходимость периодически подавать отчетность, потратиться на выпуск облигаций усложняют работу застройщика. Если он намерен в будущем “кинуть“ инвесторов - то не будет прибегать к такой схеме. Сейчас облигации теряют популярность. Такой вариант выбирает не больше 10% застройщиков“, отметил юрист ЮК Constructive lawyers Александр Босенко.

Среди плюсов инвестирования через облигации юристы также выделили законодательные гарантии целевого использования внесенных средств, неизменность заранее установленной цены, ограниченность выпуска облигаций под конкретные квадратные метры. Это минимизирует риски двойных перепродаж квартир.

“К моменту обмена облигаций на квадратные метры, они могут быть использованы на вторичном рынке - например, в качестве залога по кредиту. Также облигации можно продать другому инвестору“, уточнили в ЮФ Pravovest.

Впрочем, риски тоже есть. Так, например, не устанавливается ответственность эмитента за неисполнение им обязательств, в частности, за несвоевременную сдачу объекта в эксплуатацию.

Застройщик может передать объект строительства в ипотеку третьему лицу, которое будет иметь преимущественное право требования на объект.

А если покупатель не предъявит облигации к погашению в установленный срок, застройщик вообще освобождается от каких-либо обязательств.

Если же наоборот, застройщик не сдаст объект в срок, и покупатель не сможет из-за этого вовремя погасить облигации, то возникнут проблемы с правом собственности на квартиру.

“Срок погашения облигаций - это период, когда они возвращаются покупателем эмитенту-застройщику. Пишется акт приема-передачи и так заканчивается процедура погашения, а квартира переходит в собственность покупателя. Но это можно сделать только, если дом введен в эксплуатацию.

Если он не сдан, а сроки погашения облигаций прошли и продление этих сроков вообще не предусматривалась в проспекте эмиссии, то застройщик не то что может, а обязан вернуть деньги инвестору по номинальной стоимости облигаций. А та может оказаться ниже внесенной покупателем суммы“, предупредил Александр Босенко.

На рынке встречались случаи переподписания договоров при несоблюдении сроков погашений. Но этот вариант чреват дополнительной налоговой нагрузкой для покупателя и необходимостью для застройщика договариваться с контролирующими органами.

“Легитимной и нормальной схемы по выходу из ситуации, если не продлили срок погашения облигаций вовремя - нет“, отметил Босенко.

Юристы также советуют изучить взаимоотношения предприятий, выпускающих облигации и застройщика. Дело в том, что зарегистрировать выпуск и реализовать облигации может любое юридическое лицо, в том числе, не имеющее отношения ни к земельному участку, ни к строительству дома.

“Ограничений и контроля в этой сфере практически нет“, заверил Денис Шкиптан.

Даже контроль со стороны НКЦБФР не уберегает от всех рисков. Ведь комиссия не контролирует работу на строительной площадке и целевое использование денег, а только проверяет застройщика при выпуске облигаций.

Прямые договора

Самой понятной формой приобретения жилья на первичном рынке являются прямые договора купли-продажи.

“В этом случае фактически оформляется договор купли-продажи, как на вторичном рынке. Только вместо собственника-физлица договор подписывает застройщик. Но так как квартира пока существует только на бумаге, возможен потенциальный конфликт“, предупредил Виктор Мороз.

В договоре прописывается метраж квартиры, адрес по которому она будет зарегистрирована и ее номер. Даже цена может быть четко зафиксирована, как в случае разовой 100% оплаты, так и в случае поэтапного внесения средств. Хотя, как уточнил управляющий партер “Suprema Lex“, при постепенном финансировании в договорах зачастую встречается оговорка о доплате в случае роста курса доллара.

Но прямые договора покупки-продажи квартир непосредственно у застройщика имеют один существенный минус. Такая форма не прописана в законодательстве. И продать по прямому договору можно только то, что уже есть в наличии, а не строящуюся квартиру.

“Продавать квартиру, которая когда-то только будет построена, согласно нормам Гражданского Кодекса, мягко говоря, не совсем корректно. Площадь квартиры может измениться, дому или квартире будет присвоен другой номер - все это грозит проблемами при оформлении документации в БТИ или права собственности“, отметил Виктор Мороз.

А в случае невыполнения застройщиком своих обязательств, позиции покупателя в суде будут слабыми.

“Сам по себе договор сомнителен, но к чести застройщиков, на практике еще никто их не нарушал и не пытался оспорить. Хотя ответственность в таких договорах прописывается слабо. Стараются избегать четких формулировок“, констатировал Виктор Мороз.

Также адвокат предупредил, что к данному виду оформления документов могут возникнуть вопросы у фискалов в части уплаты налогов.

Ранее сообщалось, что Верховная Рада Украины 17 января отменила определение категории сложности объектов строительства, поскольку искусственное разделение объектов строительства на пять категорий сложности (при параллельно существующем разделении на три класса последствий) давало недобросовестным застройщикам возможности для манипуляций при получении права на выполнение строительных работ.

Источник: 


Распечатать...

 На начало статьи
Оставьте комментарий: 500

Security code
Код: 

Реклама


Другие новости раздела:

Последние новости раздела:

Каким требованиям должны соответствовать квартиры посуточной аренды

Каким требованиям должны соответствовать квартиры посуточной аренды

По словам риэлторов, в 2017 году на киевском рынке краткосрочной арендной недвижимости еще недостаточно выработаны критерии классификации, с помощью которых можно отнести квартиру к тому или иному классу. Самым весомым фактором остается цена и расположение объекта. На основании наиболее часто повторяющих требований, квартиры, которые предлагаются в аренду, можно отнести к следующим классам: эконом, стандарт.Квартиры эконом-классаТакое жилье может быть расположено в...
Подробнее...
В Раде хотят вернуть старые правила регистрации недвижимости

В Раде хотят вернуть старые правила регистрации недвижимости

Украинцев обещают оградить от рейдеров, которые в последнее время массово переписывают на подставных лиц недвижимость, лишая граждан квартир и земельных участков. Об этом идет речь законопроекте №6282, который появился в Верховной Раде. Его автор, народный депутат Дмитрий Линько (Радикальная партия) предлагает отменить разрешение регистрировать недвижимое имущество по всей Украине, обязав проводить регистрацию только по месту нахождения объекта.Поскольку регистрато...
Подробнее...
Строительная отрасль Украины увеличила темпы роста

Строительная отрасль Украины увеличила темпы роста

В январе-феврале 2017 года предприятия Украины выполнили строительные работы на сумму 8,4 млрд грн. Такие данные приводит Государственная служба статистики Украины.Таим образом, индекс строительной продукции в январе-феврале 2017 г по сравнению с январем-февралем 2016 г составил 121%, в т. ч. индекс строительства зданий - 123,9%, инженерных сооружений - 117,6%.Сообщается, что новое строительство, реконструкция и техническое переоснащение составили 83,5% от общего объема выпо...
Подробнее...
В Украине стабилизировался рынок недвижимости

В Украине стабилизировался рынок недвижимости

К концу зимы - началу весны, как правило, просыпается и рынок недвижимости. Приходит так называемый высокий сезон, который обычно длится до Пасхи и майских праздников. В этом году он имеет свои особенности, связанные с ростом минимальной зарплаты, налогами, повышением коммунальных платежей, состоянием жилого фонда, построенного до 2000 года и т.д.О них нам рассказали председатель Львовского отделения Ассоциации специалистов по недвижимости Украины Андрей Борисов, аналитик ко...
Подробнее...
Рада улучшила условия поддержки доступного жилья

Рада улучшила условия поддержки доступного жилья

Рада увеличила с 3 до 7% ставку финансирования по кредитам на строительство или покупку доступного жилья. 3а изменения в статью 4 закона о недопущении влияния мирового финансового кризиса на развитие строительной отрасли и жилищного строительства N4550 в целом проголосовали 265 депутатов.Такое увеличение предусмотрено в тех случаях, когда кредиты выдаются за счет бюджетных средств финансовым учреждением, которое выполняет государственную целевую программу.Законопроект предус...
Подробнее...
В Киеве прогнозируют увеличение стоимости аренды жилья

В Киеве прогнозируют увеличение стоимости аренды жилья

Эксперты прогнозируют рост цен на аренду квартир в Киеве минимум на 20%. Это должно произойти после окончания отопительного сезона.Уже сегодня найти однокомнатную квартиру за 4 тысячи гривен в месяц почти невозможно, говорят риэлторы. “Сейчас те, кто будет сдавать квартиры, поднимут на 500-1000 гривен, то есть они компенсируют за отопление“, - пояснил один из специалистов рынка.Помимо этого, спрос на жилье увеличится из-за Евровидения, которое состоится уже этой весной ...
Подробнее...
Рынок недвижимости в Украине вышел из крутого пике

Рынок недвижимости в Украине вышел из крутого пике

Положительная динамика наблюдалась в большинстве регионов страны. Однако, о полном выздоровлении рынка говорить рано. По сравнению с докризисными временами спрос минимальный, особенно на вторичном рынке, сообщает Канал 24.“По всем рынках была легкая стагнация. Цены на первичном и на вторичном рынке, а также на рынке земли снизились до 10%. На вторичном рынке, если честно, можно найти много различных вариантов. Начиная от 500 долларов - это за “хрущевку“, а до тысячи долларов...
Подробнее...
Украинцев обманывают с недвижимостью на квадратных метрах

Украинцев обманывают с недвижимостью на квадратных метрах

Застройщики все чаще вносят в договоры с покупателями квартир дополнительные пункты, согласно которым последние обязаны доплачивать деньги помимо тех, что уже внесли за жилье.Как рассказал аналитик консалтинговой компании Сергей Костецкий самой распространенной схемой является откровенно вымогательство денег за лишние квадратные метры. Скажем, покупатель платит на этапе подписания договора за 80 кв м, а когда жилье уже готово, то ему намеряют на 5-10 квадратов больше и прося...
Подробнее...
Как защитить свои средства при покупке квартиры в новостройке

Как защитить свои средства при покупке квартиры в новостройке

Покупка жилья в новостройке, особенно на этапе начала строительства, не просто рискованная - опасна для рядовых украинцев. И проблема не только в сложной экономической ситуации в стране, из-за которой застройщик может банально обанкротиться, а и в обилии схем приобретения жилья, предлагаемых строителями.Ни один из существующих вариантов оформления покупки квартиры - через фонды финансирования строительства и сертификаты фондов операций с недвижимостью, инвестиционные договор...
Подробнее...
На рынке недвижимости возникли новые схемы продажи жилья

На рынке недвижимости возникли новые схемы продажи жилья

Когда-то на рынке недвижимости была модная схема: люди покупали квартиры на первом этаже, чтобы сдать (или продать) их под магазин, нотариальную контору, салон красоты и т. д. В жилой квартире открывать магазин запрещено, поэтому купленные таким образом квартиры из жилого фонда переводили в нежилой. Сейчас же стало заметно и встречное движениея.“Если раньше были обращения только по передаче из жилого в нежилой, то теперь примерно столько же хотят перевести обратно“, говорит ...
Подробнее...
В строительной сфере обнаружили коррупцию на миллионы долларов

В строительной сфере обнаружили коррупцию на миллионы долларов

Министерство экономического развития и торговли считает, что урегулирование законодательства в части бессрочности строительных лицензий устранит коррупционную составляющую в этой сфере и принесет бюджету дополнительно $30 млн. Об этом заявил заместитель министра экономического развития и торговли Максим Нефедов.“Необходимо урегулировать законодательство о бессрочности строительных лицензий. Мы благодарим Министерство регионального развития, которое разместило разъяснение на ...
Подробнее...
Мошенники лишают украинцев квартир через интернет

Мошенники лишают украинцев квартир через интернет

В Украине участились случаи мошенничества с реестрами недвижимости. Аферисты “избавляют“ недвижимость от залогов и арестов, присваивают себе фирмы и целые торговые сети. Эксперты утверждают, что, помимо мошенников, вина за эти аферы лежит на нотариусах и украинском законодательстве. Мошенники атакуютСейчас в украинских судах разбирают десятки дел, где идет речь о манипуляциях с реестрами. Самый громкий случай произошел в июле прошлого года, когда неизвестные перевели на...
Подробнее...
В Украине увеличилось количество сделок на рынке недвижимости

В Украине увеличилось количество сделок на рынке недвижимости

Нотариусы Украины в 2016 году заверили почти 258,7 тысяч договоров купли-продажи квартир и жилых домов, что почти на 20% превысило показатели 2015 года.При этом в Киеве объем сделок купли-продажи жилья в прошлом году также вырос на 20% по сравнению с 2015 годом - до 36,690 тысяч сделок.“Согласно Отчету государственных и частных нотариусов: в 2016 году нотариусами Украины было удостоверено 258 738 договоров купли-продажи недвижимого имущества, нотариусами города Киева удостов...
Подробнее...
Джипы и дома в Грузии - что нового в декларациях украинских политиков

Джипы и дома в Грузии - что нового в декларациях украинских политиков

С 1 января 2017 года в Украине началась кампания декларирования доходов, и многие политики уже “обновили“ свои декларации. Издание изучило документы, поданные некоторыми депутатами. Так, журналисты узнали, что Арсен Аваков обновил свою декларацию данными о двух “операционных туркомпаниях“, которых не было в 2015 году, - по 100% каждой из них принадлежит компании Avitalia s.r.l. главы МВД.Самую большую покупку - из наличности, задекларированной за 2015 год, - показа...
Подробнее...