Логин:
Пароль:

Pеклама

Календарь

    2017.08.01 2017 Сентябрь 2017.10.01
    Пн Вт Ср Чт Пт Сб Вс
    123
    45678910
    11121314151617
    18192021222324
    252627282930

    Весь архив за все существование информационного журнала!

Pеклама

Приложение для Android OS

    Читайте теперь новости, статьи нашего сайта на планшетах...

Время - деньги!


    Сегодня: 20 сентября 2017 года
    День недели: Среда
    Квартал: (III) квартал
    Уровень: 

Курсы валют НБУ

  • RUB
    10
    3.4966
    -0.002Вниз
  • USD
    100
    1343.41
    +0.9109Вверх
  • RUB
    10
    3.4966
    -0.002Вниз
  • Подробнее...

Голосование архив »

    Какая главная проблема в развитии малого бизнеса?
  •  Какая главная проблема в развитии малого бизнеса?
  •  Законодательные ограничения
  •  Система налогообложения
  •  Недостаток профессиональных кадров
  •  Плохое знание рынка
  •  Конкуренция
  •  Бюрократическая волокита
  •  Низкая платежеспособность
  •  Проверки со стороны различных структур

Обсуждаем...

Цитата

    Банкир - это человек, который одолжит вам зонтик в солнечную погоду, чтобы забрать его, как только начинается дождь.
    Роберт Фрост

Популярные статьи

Pеклама

Визитка:

    Веб-портал "Бизнес и Финансы" - это информационный журнал про бизнес!

    Будьте всегда в курсе событий.

    Контролируйте свои финансы: кредиты, депозиты, инвестиции...

    Удивляйтесь новинкам автомобильного бизнеса и недвижимости!

    Девиз нашего журнала: Осведомлен - значит вооружен!
    Если Вы не внутри дела,
    то Вы вне его!


    Наши контакты:
  • Украина, г. Киев,
    ул. Леси Украинки, 20
  • bizfinltd@yandex.ua
  • +380 73 1330001

Купля-продажа квартиры: все нюансы

27.08.2008 | Перейти в раздел "Недвижимость"

Многие украинцы при купле-продаже своих квартир обращаются к риелторам как к помощникам. Но бывает, что их помощь может оказаться медвежьей услугой: человек лишается квартиры, покупает жилье с плохой "биографией" и т.д.

Мы решили заглянуть в "закулисье" риелторской деятельности. Киевские маклеры, которые работали риелторами в специализированных фирмах, рассказали нам о профессиональных секретах, основных приемах "обработки" клиентов и о том, как нечестные на руку риелторы обманывают своих клиентов. Также мы поинтересовались, что думают эти опытные игроки рынка о ситуации с ценами на столичное жилье.

О ценах

В течение последних нескольких лет маклеры заключали примерно 20 сделок ежегодно. В этом году все, с кем мы общались, отмечали "застой" и спад количества сделок до 4-6 в год. Маклеры уверяют, что из-за такого застоя цены на вторичном рынке могут упасть минимум на 30%. Они объясняют это так: у населения кризис покупательской способности. Если человек имеет финансовую возможность взять кредит ( при этом доход должен быть примерно $ 3000), ему выгоднее проинвестировать новострой, чем покупать квартиру на вторичном рынке.

Что касается ситуации на первичном рынке недвижимости, то тут риелторы советуют не надеяться на падение цен: строительные организации с многолетней хорошей репутацией продали квартиры на несколько лет вперед. Снизить цены могут только «новички», которые еще не завоевали доверие у покупателей, либо же строй компании, которые проводят строительство только за счет инвестиций. Им нужно будет как-то привлекать клиентов, чтобы дальше иметь возможность строить. И делать они это будут с помощью акций и небольшого снижения цен.

Об обработке клиента

Когда риелтор видит, что клиент начинает сомневаться, помогает психологическое давление. Он ставит граничные сроки для принятия решения и, например, говорит: " У вас есть время для раздумий до 5-го числа. Пятого после обеда на эту квартиру приедут покупатели, они согласны на все условия и сейчас ждут моего звонка". Для того, чтобы еще больше убедить клиента в том, что эта квартира может в любой момент выпорхнуть из его рук, эти самые "следующие покупатели" могут при вас вдруг перезвонить риелтору или приехать на встречу.

Описанный вариант давления совсем не означает, что вас "кинут на квартиру". Многие профессиональные риелторы таким образом экономят собственные нервы, время и снижают риски того, что вы уйдете к другому специалисту.

Внутреннюю интуицию профессионалов никто из наших экспертов так и не смог объяснить. Например, профи при знакомстве с клиентом автоматически определяет его тип. Например, реальный клиент — это человек, который понимает все процессы купли-продажи и правильно оценивает процент оплаты услуг риелтора, не создает проблем. Жадный — клиент, который торгуется до уровня доллара по стоимости недвижимости. Экономный — клиент, который торгуется до уровня доллара по стоимости услуг риелтора. Умник — клиент, который абсолютно не разбирается в процессах купли-продажи, но при этом спорит с риелтором, хочет показать свою осведомленность.

Независимо от того, к какому типу вы принадлежите по оценке риелтора, первое, что он сделает — "пробьет вас на доверие" . Самый стандартный вариант — создание "иллюзии руководства процессом". Например, риелтор может показывать вам несколько квартир, советоваться, беспрерывно что-то спрашивать и комментировать свои действия: "Вряд ли нам подходит эта квартира. Разве что можно настоять на скидке в 20 тыс., тогда нам имеет смысл вкладывать деньги в ремонт, а так, конечно, предыдущий вариант намного перспективней, меньше рисков, да и когда переделывать эту лачугу? Глянем еще раз предыдущий вариант, так, для сравнения?" Психологически после такого монолога вы уже не воспринимаете риелтора отдельно от себя. Подсознательно вы в благодарность за заботу начинаете думать о специалисте положительно. Второй эффект — вы уверены, что самостоятельно принимаете все важные решения по сделке. Увы, пассивная роль ведомого заложена риелтором заранее. Из всех вариантов квартир, которые вы увидите, только одну риелтор решил вам продать, именно ее вы и купите, а остальные уловки исключительно для того, чтобы вызвать доверие.

Для vip-клиентов у профессионалов припасен отдельный арсенал средства. Здесь очень важно «показать понты» — соответствовать уровню клиента. Для Vip-аудитории имидж риелтора - модная, деловая одежда в идеальном состоянии, дорогие часы, обувь и полный пакет аксессуаров: солидный автомобиль, желательно не «Daewoo», ноутбук, несколько мобилок. Некоторые риелторы держат в машине портативный принтер и другую технику, чтобы миниофис всегда был под рукой. Все это делается для того, чтобы доказать свою успешность - если я так выгляжу, значит успешен в своем деле и смогу для вас подобрать идеальный вариант.

И последнее, "катать на эксклюзив" могут все - и профессионал, и новичок. Вы подписываете договор об эксклюзивных правах с риелторской фирмой или частным маклером. Эксклюзив - это гарантия того, что вы ни к кому больше не обратитесь и продажей-покупкой вашей недвижимости будет заниматься исключительно этот риелтор или фирма. Минус - таким образом вы ограничиваете свои возможности в выборе посредника, плюс - риелторы, которые работают на экслюзиве, имеют соответствующую базу, то есть квартиры, которые кроме них никто не продает и подписав договор вы получите доступ к этой базе.

О разводах

Классическая схема мошенничества — риелтор уговаривает клиента-продавца оформить генеральную доверенность на свое имя. Аргументирует тем, что это ускорит процесс оформления документации. Для пущей убедительности он может даже подписать договор с обязательствами аннулировать эту доверенность к моменту купли-продажи. Вы подписываете доверенность, а он продает квартиру за несколько дней до официальной продажи. Ничего потом доказать вы не сможете: сами подписали.

Во избежание судебных процессов мошенники выбирают людей малообеспеченных, зависимых от наркотиков или алкоголя, пожилых. В последнем случае — часто играют на доверии. Например, чтобы убедить 70-летнюю старушку и психологически заставить подписать генеральную доверенность, «черный маклер» напечатал псевдо-газету с нужными для себя ценами на квартиры по Киеву и собственным интервью, как преуспевающего специалиста. Естественно, женщина поверила напечатанному (особенность психологии поколения советского периода) и потеряла квартиру.

Часто обманывают при оформлении задатка на квартиру. Например, "забывают" сказать, что договор по первоначальному взносу, должен оформляться точно так же, как и основной договор купли-продажи. То есть заверяться нотариусом. Если договор не оформлен нотариально и сделка сорвалась, никто вам деньги не вернет (если все сделано правильно, то хозяева должны вернуть несостоявшемуся покупателю двойную сумму задатка).

Также обратите внимание на сумму задатка. Если она маленькая, $1—3 тыс., скорее всего, эту квартиру продадут не вам. С минивзносами вы становитесь «запасным аэродромом» на случай, если сорвется сделка с основным покупателем. Наши эксперты рекомендуют вносить крупный аванс — от $10тыс. Тогда, если договор будет оформлен нотариально, продавцу будет невыгодно разрывать сделку, ведь придется отдать $ 20 тыс.

У какого нотариуса оформлять договор задатка или сделку купли-продажи — государственного или частного — значения не имеет. Главное — проверить, действительно ли это нотариус. Известны случаи, когда клиентов привозили к людям, которые сидели в подставных офисах, с фиктивными секретаршами, живой очередью людей разного возраста и т. д. Соответственно, никакой силы документы, заверенные в такой конторе, не имеют.

Получить информацию о реальных государственных нотариальных фирмах вы сможете в реестре Министерства юстиции Украины (http://www.minjust.gov.ua) , о реальных частных нотариальных фирмах — в Главном межрегиональном управлении статистики в г. Киеве, тел. 287-51-44, (обязательно указать реквизиты нотариальной фирмы, по которой вам нужна справка).

Убедившись в регистрации нотариуса как юридического лица все равно проверьте у него наличие лицензии (обычно оригинал вывешивают в кабинете или на ресепшене). Такая скрупулезная проверка, как минимум, гарантирует вам законность проводимых процедур и возможность отстаивать свои права. В случаях с подставными нотариусами, по заявлению в РОВД и приметам (костюм, офис, секретарша), вероятнее всего, ни нотариуса, ни вашего риелтора не найдут.

Мелким мошенничеством, утаиванием реальной информации о квартире современные риелторы тоже не брезгуют. Кто захочет купить квартиру, в которой был пожар или, скажем, из семьи кто-то сидит в тюрьме? Покупатели найдутся только при больших скидках. Поэтому подобную информацию лучше выяснить не по словам специалиста, а лично. Во-первых, в документах на квартиру всегда есть данные о хозяевах и прописанных жильцах (ордер вселения, пакет приватизации, документ покупки квартиры, предварительно проконсультируйтесь с юристом, какие данные нужно проверить). Во вторых — можно побеседовать с будущими соседями или на худой конец, обратиться в местный ЖЭК, где дворники-слесари-паспортисты расскажут все за коробку конфет или бутылку.

Примеры профессионала

Этого человека рекомендуют знакомые и не ограничиваются описанием: «мы его давно знаем», а убеждают фактами успешных сделок;
Оценку недвижимости, процентной доли от сделки и другие важные суммы, которые называет риелтор, совпадают с вариантами других специалистов;
При продаже квартиры стоимостью более $150тыс., риелтор по оплате услуг торгуется, уступает вам определенные суммы и не просит больше 6% от суммы сделки;
Риелтор не предлагает вам оформить на него генеральную доверенность с правом продажи;
При оформлении задатка профессионал предлагает вам оформить сделку у нотариуса, которого выбираете вы или своего юриста, но решение принимаете только вы;
Если на момент продажи вы имеете задолженность по квартире, не спешите ее погасить в полном объеме, профессиональный риелтор имеет связи и возможность сократить сумму расходов. Он не требует дополнительные деньги на взятки чиновникам — эта сумма изначально заложена профессионалом в оплату своих услуг;
При оценке сделки у вас не возникает ощущения, что вы попали в сказку и перед вами — волшебник. Суммы реальные и совпадают с рыночными.

Краткий словарик киевского маклера Профессиональный сленг современные риелторы используют исключительно в общении между собой, но, услышав пару незнакомых слов, вам, как клиенту и "чайнику"очень полезно знать их значение.

О квартирах:
Паленка — помещение после пожара, но чаще — квартира юридически не чистая
Блок — две или более объединенных между собой квартир на одной лестничной клетке
Неликвид (от неликвидная недвижимость) — недвижимость со значительным сроком продажи, т. е. не пользующаяся спросом
Неприватка (от слова неприватизированный) — неприватизированная квартира, т. е. квартира, находящаяся в государственной собственности
История болезни — полный пакет информации о состоянии квартиры: прописанные жильцы, приватизация и т.д.

О действиях риелторов
Катать на эксклюзив — убеждать клиента подписать с фирмой или частным маклером договор на эксклюзивную продажу.
Альтернатива — альтернативная сделка, когда продажа квартиры происходит с одновременной покупкой другой квартиры
Черный маклер — мошенник, непорядочный
Завалить цепочку — сорвать сделку, состоящую из купли-продажи нескольких квартир
Прозвон — процесс, когда риелтор обзванивает потенциальных клиентов
Сходить в опеку — обратиться в органы опеки и попечительства
Паровоз — ситуация, когда вы покупаете одну квартиру, продавцы этой квартиры покупают себе другую квартиру и т. д.
Пакетная сделка — сделка, в которой участвуют несколько квартир и регистрация договоров купли-продажи происходит одновременно.

Взяткомер:
Риелторы рассказали нам, какие деньги нужно потратить на взятки, чтобы ускорить процесс оформления документов. Обычно взяткодательством занимаются сами риэлторы. Но, знать, куда и за что уходят ваши "кровно заработанные" полезно:

Жэк – до $100
БТИ - $500
Киевзем – от $ 100 до тысячных вариантов
Органы опеки – от $300
Киевэнерго – от мелкого презента до $50

Автор:Анна Романенко


Распечатать...

 На начало статьи
Оставьте комментарий: 500

Security code
Код: 

Реклама


Другие новости раздела:

Последние новости раздела:

Каким требованиям должны соответствовать квартиры посуточной аренды

Каким требованиям должны соответствовать квартиры посуточной аренды

По словам риэлторов, в 2017 году на киевском рынке краткосрочной арендной недвижимости еще недостаточно выработаны критерии классификации, с помощью которых можно отнести квартиру к тому или иному классу. Самым весомым фактором остается цена и расположение объекта. На основании наиболее часто повторяющих требований, квартиры, которые предлагаются в аренду, можно отнести к следующим классам: эконом, стандарт.Квартиры эконом-классаТакое жилье может быть расположено в...
Подробнее...
В Раде хотят вернуть старые правила регистрации недвижимости

В Раде хотят вернуть старые правила регистрации недвижимости

Украинцев обещают оградить от рейдеров, которые в последнее время массово переписывают на подставных лиц недвижимость, лишая граждан квартир и земельных участков. Об этом идет речь законопроекте №6282, который появился в Верховной Раде. Его автор, народный депутат Дмитрий Линько (Радикальная партия) предлагает отменить разрешение регистрировать недвижимое имущество по всей Украине, обязав проводить регистрацию только по месту нахождения объекта.Поскольку регистрато...
Подробнее...
Строительная отрасль Украины увеличила темпы роста

Строительная отрасль Украины увеличила темпы роста

В январе-феврале 2017 года предприятия Украины выполнили строительные работы на сумму 8,4 млрд грн. Такие данные приводит Государственная служба статистики Украины.Таим образом, индекс строительной продукции в январе-феврале 2017 г по сравнению с январем-февралем 2016 г составил 121%, в т. ч. индекс строительства зданий - 123,9%, инженерных сооружений - 117,6%.Сообщается, что новое строительство, реконструкция и техническое переоснащение составили 83,5% от общего объема выпо...
Подробнее...
В Украине стабилизировался рынок недвижимости

В Украине стабилизировался рынок недвижимости

К концу зимы - началу весны, как правило, просыпается и рынок недвижимости. Приходит так называемый высокий сезон, который обычно длится до Пасхи и майских праздников. В этом году он имеет свои особенности, связанные с ростом минимальной зарплаты, налогами, повышением коммунальных платежей, состоянием жилого фонда, построенного до 2000 года и т.д.О них нам рассказали председатель Львовского отделения Ассоциации специалистов по недвижимости Украины Андрей Борисов, аналитик ко...
Подробнее...
Рада улучшила условия поддержки доступного жилья

Рада улучшила условия поддержки доступного жилья

Рада увеличила с 3 до 7% ставку финансирования по кредитам на строительство или покупку доступного жилья. 3а изменения в статью 4 закона о недопущении влияния мирового финансового кризиса на развитие строительной отрасли и жилищного строительства N4550 в целом проголосовали 265 депутатов.Такое увеличение предусмотрено в тех случаях, когда кредиты выдаются за счет бюджетных средств финансовым учреждением, которое выполняет государственную целевую программу.Законопроект предус...
Подробнее...
В Киеве прогнозируют увеличение стоимости аренды жилья

В Киеве прогнозируют увеличение стоимости аренды жилья

Эксперты прогнозируют рост цен на аренду квартир в Киеве минимум на 20%. Это должно произойти после окончания отопительного сезона.Уже сегодня найти однокомнатную квартиру за 4 тысячи гривен в месяц почти невозможно, говорят риэлторы. “Сейчас те, кто будет сдавать квартиры, поднимут на 500-1000 гривен, то есть они компенсируют за отопление“, - пояснил один из специалистов рынка.Помимо этого, спрос на жилье увеличится из-за Евровидения, которое состоится уже этой весной ...
Подробнее...
Рынок недвижимости в Украине вышел из крутого пике

Рынок недвижимости в Украине вышел из крутого пике

Положительная динамика наблюдалась в большинстве регионов страны. Однако, о полном выздоровлении рынка говорить рано. По сравнению с докризисными временами спрос минимальный, особенно на вторичном рынке, сообщает Канал 24.“По всем рынках была легкая стагнация. Цены на первичном и на вторичном рынке, а также на рынке земли снизились до 10%. На вторичном рынке, если честно, можно найти много различных вариантов. Начиная от 500 долларов - это за “хрущевку“, а до тысячи долларов...
Подробнее...
Украинцев обманывают с недвижимостью на квадратных метрах

Украинцев обманывают с недвижимостью на квадратных метрах

Застройщики все чаще вносят в договоры с покупателями квартир дополнительные пункты, согласно которым последние обязаны доплачивать деньги помимо тех, что уже внесли за жилье.Как рассказал аналитик консалтинговой компании Сергей Костецкий самой распространенной схемой является откровенно вымогательство денег за лишние квадратные метры. Скажем, покупатель платит на этапе подписания договора за 80 кв м, а когда жилье уже готово, то ему намеряют на 5-10 квадратов больше и прося...
Подробнее...
Как защитить свои средства при покупке квартиры в новостройке

Как защитить свои средства при покупке квартиры в новостройке

Покупка жилья в новостройке, особенно на этапе начала строительства, не просто рискованная - опасна для рядовых украинцев. И проблема не только в сложной экономической ситуации в стране, из-за которой застройщик может банально обанкротиться, а и в обилии схем приобретения жилья, предлагаемых строителями.Ни один из существующих вариантов оформления покупки квартиры - через фонды финансирования строительства и сертификаты фондов операций с недвижимостью, инвестиционные договор...
Подробнее...
На рынке недвижимости возникли новые схемы продажи жилья

На рынке недвижимости возникли новые схемы продажи жилья

Когда-то на рынке недвижимости была модная схема: люди покупали квартиры на первом этаже, чтобы сдать (или продать) их под магазин, нотариальную контору, салон красоты и т. д. В жилой квартире открывать магазин запрещено, поэтому купленные таким образом квартиры из жилого фонда переводили в нежилой. Сейчас же стало заметно и встречное движениея.“Если раньше были обращения только по передаче из жилого в нежилой, то теперь примерно столько же хотят перевести обратно“, говорит ...
Подробнее...
В строительной сфере обнаружили коррупцию на миллионы долларов

В строительной сфере обнаружили коррупцию на миллионы долларов

Министерство экономического развития и торговли считает, что урегулирование законодательства в части бессрочности строительных лицензий устранит коррупционную составляющую в этой сфере и принесет бюджету дополнительно $30 млн. Об этом заявил заместитель министра экономического развития и торговли Максим Нефедов.“Необходимо урегулировать законодательство о бессрочности строительных лицензий. Мы благодарим Министерство регионального развития, которое разместило разъяснение на ...
Подробнее...
Мошенники лишают украинцев квартир через интернет

Мошенники лишают украинцев квартир через интернет

В Украине участились случаи мошенничества с реестрами недвижимости. Аферисты “избавляют“ недвижимость от залогов и арестов, присваивают себе фирмы и целые торговые сети. Эксперты утверждают, что, помимо мошенников, вина за эти аферы лежит на нотариусах и украинском законодательстве. Мошенники атакуютСейчас в украинских судах разбирают десятки дел, где идет речь о манипуляциях с реестрами. Самый громкий случай произошел в июле прошлого года, когда неизвестные перевели на...
Подробнее...
В Украине увеличилось количество сделок на рынке недвижимости

В Украине увеличилось количество сделок на рынке недвижимости

Нотариусы Украины в 2016 году заверили почти 258,7 тысяч договоров купли-продажи квартир и жилых домов, что почти на 20% превысило показатели 2015 года.При этом в Киеве объем сделок купли-продажи жилья в прошлом году также вырос на 20% по сравнению с 2015 годом - до 36,690 тысяч сделок.“Согласно Отчету государственных и частных нотариусов: в 2016 году нотариусами Украины было удостоверено 258 738 договоров купли-продажи недвижимого имущества, нотариусами города Киева удостов...
Подробнее...
Джипы и дома в Грузии - что нового в декларациях украинских политиков

Джипы и дома в Грузии - что нового в декларациях украинских политиков

С 1 января 2017 года в Украине началась кампания декларирования доходов, и многие политики уже “обновили“ свои декларации. Издание изучило документы, поданные некоторыми депутатами. Так, журналисты узнали, что Арсен Аваков обновил свою декларацию данными о двух “операционных туркомпаниях“, которых не было в 2015 году, - по 100% каждой из них принадлежит компании Avitalia s.r.l. главы МВД.Самую большую покупку - из наличности, задекларированной за 2015 год, - показа...
Подробнее...